Αν υπάρχει κάτι πιο προφανές από το να μην πιουν ποτέ καφέ δύο φίλοι που συναντήθηκαν τυχαία στο δρόμο μετά από χρόνια και είπαν «κανόνισε καφέ, ε;», αυτό θα ήταν η απουσία οικονομικής και επενδυτικής παιδείας που χαρακτηρίζει την ελληνική κουλτούρα.
Για δοκίμασε να ρωτήσεις τον οποιονδήποτε μίας κάποιας ηλικίας για το τι σημαίνει και ποια είναι η καλύτερη επένδυση που μπορεί να κάνει με τα χρήματα του.
Αν το ποσό δεν ήταν αμύθητο θα στοιχημάτιζα όλα μου τα κέρδη από meme coins ότι θα σου απαντούσε «Μα φυσικά, αγόρασε ένα σπίτι!».
Και προς θεού, δεν κρίνω την επιλογή σαν επιλογή καθευατή καθώς το real estate αποτελεί όντως εξαιρετική μορφή επένδυσης που δύσκολα πέφτει έξω.
Αυτό που κρίνω είναι η έλλειψη τεκμηρίωσης αλλά και ποικιλίας.
Anyway, στα δικά μας: Τι είναι όμως το Real Estate; Πώς μπορείς να βγάλεις χρήματα από αυτό; Απαιτούνται μεγάλα κεφάλαια για να μπορέσεις να ξεκινήσεις;
Τι είναι το Real Estate;
Για τους μη-αγγλομαθείς εκεί έξω, όταν μιλάμε για real estate μιλάμε πάντοτε για ακίνητη περιουσία.
🔎 Ορισμός
Ως Real Estate αναφερόμαστε σε γη, κτήρια και άλλες κατασκευές οι οποίες χρησιμοποιούνται για οικιστικούς, εμπορικούς ή βιομηχανικούς σκοπούς.
Η εσωτερική τους αξία (intrinsic value) είναι αδιαμφισβήτητη καθώς προσφέρουν ένα μέρος για τους ανθρώπους να ζουν, να επιχειρούν, να εργάζονται, να προστατεύονται κ.ο.κ.
Είχαν, έχουν και θα συνεχίσουν να έχουν τεράστια αξία για την οικονομία μας και δεν είναι τυχαίο το ότι αποτελούν το Νο1 μέσο αποθήκευσης της αξίας του ανθρώπινου πλούτου:
Συγκεκριμένα, η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας σε ολόκληρο τον πλανήτη άγγιξε τα $326,5 τρις για το 2020 – αυξημένη κατά 5% σε σχέση με το 2019.
Από αυτά, το 79% αντιπροσωπεύει τα κατοικήσιμα σπίτια μας.
Και για να έχεις μία πιο ξεκάθαρη τάξη μεγέθους, το 2020:
Τα ακίνητα αποτελούν μία από τις πιο σημαντικές κατηγορίες επενδυτικών assets εκεί έξω καθώς μπορούν να αγοραστούν, να πωληθούν, να μισθωθούν και να ενοικιαστούν.
Πώς βγάζεις χρήματα από το Real Estate;
Οι τρόποι με τους οποίους μπορείς να βγάλεις χρήματα από το Real Estate είναι πολλοί και διάφοροι και τείνουν να εξαρτώνται κυρίως από το ύψος του κεφαλαίου που δύνασαι αλλά και επιθυμείς να διαθέσεις.
Ας επιχειρήσουμε να τους διαχωρίσουμε, εντελώς αυθαίρετα, σε δύο κατηγορίες:
- στους κλασικούς
- στους εναλλακτικούς
Κλασικές μορφές επένδυσης
Με τον όρο κλασική μορφή επένδυσης αναφέρομαι στην πατροπαράδοτη διαδικασία του να φέρνεις στην κατοχή σου real estate έχοντας ως απώτερο σκοπό να το εκμεταλλευτείς οικονομικά.
Κοινώς αγοράζεις ένα ακίνητο και αυτό σου προσφέρει χρήματα.
Πώς;
3 τρόποι που μπορώ να σκεφτώ τώρα στο πόδι:
- μέσω τακτικών εισροών ενοικίων
- μέσω αύξησης της αξίας του
- μέσω παράλληλων businesses
Και ενώ και οι 3 τρόποι είναι αρκετά ρεαλιστικοί και αποτελούν μια οδό για την δημιουργία σχεδόν παθητικού εισοδήματος, απαιτούν ένα σεβαστό κεφάλαιο αρχικής επένδυσης και, φυσικά, εμπεριέχουν ρίσκο.
Πάμε να τις δούμε λίγο πιο αναλυτικά:
Εισροές Ενοικίων (1)
Την αντιλαμβάνεσαι και εσύ, την αντιλαμβάνομαι και εγώ, την αντιλαμβάνεται ακόμα και το ανιψάκι σου που θα φέτος θα πάει 3η δημοτικού.
Η λογική πίσω από την επένδυση σε κάποιο ακίνητο με σκοπό την μετέπειτα είσπραξη ενοικίων είναι απλή.
Επιλέγεις το κατάλληλο ακίνητο, το αγοράζεις και, στη συνέχεια, το νοικιάζεις σε τρίτους με σκοπό να εισπράττεις σταθερό εισόδημα κάθε μήνα.
Ίσως και αν κριθεί απαραίτητο ή θελήσεις να αυξήσεις την αξία του, να προχωρήσεις και στην ανακαίνιση του.
Όπως είχε πει και ο Steve Jobs όμως: “Το απλό είναι και δύσκολο“.
Έτσι και εδώ, η απλότητα της μεθόδου δεν θα πρέπει να παρερμηνευθεί ως ευκολία.
Καταρχάς, για να μπορέσεις να φέρεις στην κατοχή σου ένα ακίνητο θα πρέπει να διαθέσεις υψηλά κεφάλαια και αυτό θα γίνει μέσω ιδίων κεφαλαίων ή μέσω δανεισμού.
Επίσης, θα πρέπει να κάνεις τα μαθηματικά και να δεις αν βγαίνουν τα νούμερα της επένδυσης υπολογίζοντας την απόδοση, την απόσβεση αλλά και την κερδοφορία της.
Τέλος, θα πρέπει να έχεις στο μυαλό σου ότι τις περισσότερες φορές η ενοικίαση ακινήτου δεν αποτελεί τόσο παθητική μορφή εισοδήματος όσο κάποιοι θέλουν να πιστεύουν.
Θερμοσίφωνες σκάνε, πλακάκια σπάνε, αποχετεύσεις βουλώνουν…
Και μάντεψε πώς θα φτιαχτούν… Σίγουρα, όχι από μόνα τους πάντως…
📚 Περισσότερο Υλικό:
Εάν θέλεις να μάθεις περισσότερα σχετικά με την βραχυχρόνια και την μακροχρόνια μίσθωση ακίνητης περιουσίας, τις πιθανές αποδόσεις τους αλλά και την φορολογία που τις συνοδεύει, ρίξε μια ματιά στον αναλυτικό οδηγό επενδύσεων σε ακίνητα που έχω γράψει →
Αύξηση Αξίας Ακινήτου (2)
Παραφράζοντας το δημοφιλές meme “Stonks only go up“, κάποιος θα μπορούσε να πει πως και το “Real estate only goes up“.
Και πράγματι, για πολλούς και διάφορους λόγους, η αξία των ακινήτων τείνει να κινείται ανοδικά μέσα στα χρόνια – μία πρόχειρη έρευνα ή μια ερώτηση στον παππού σου θα είναι αρκετή για να το διαπιστώσεις και μόνος σου
Δες, για παράδειγμα, την μέση τιμή πώλησης σπιτιών στην Αμερική από το 1965 έως και σήμερα – η τάση είναι εμφανέστατα ανοδική.
Άρα, βρήκαμε την συνταγή της επιτυχίας στις επενδύσεις;
Κλείστα όλα Sterg, πάμε να αγοράσουμε σπίτια!
Not so fast, my friend…
Οικονομικές κρίσεις, κεντρικά επιτόκια αλλά και ο νόμος προσφοράς και ζήτησης μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τις τιμές του real estate και να τις στείλουν και προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Εάν δεν είσαι GenZ, είμαι σίγουρος πως θα θυμάσαι τις τιμές ενοικίων και σπιτιών στην Ελλάδα κατά την περίοδο 2014 με 2018 ενώ είμαι, ακόμα πιο σίγουρος, πως θα έχεις ακούσει τι έγινε στην αγορά ακινήτων της Αμερικής μετά το 2008.
Προσπερνώντας τα παραπάνω, η συγκεκριμένη στρατηγική, για άλλη μια φορά, είναι ιδιαίτερα απλή στην κατανόηση της.
Αγοράζεις ένα ακίνητο, το κρατάς στην κατοχή σου για χρόνια και απολαμβάνεις την “φυσική ανατίμηση” ενώ ο μακροχρόνιος ορίζοντας θα “λειάνει” οποιαδήποτε βραχυχρόνια μεταβλητότητα στην τιμή του.
Αφού περάσουν τα χρόνια και εφόσον το επιθυμείς, μπορείς να το ρευστοποιήσεις πουλώντας το στην αγορά.
Η παραπάνω στρατηγική ονομάζεται buy & hold.
Εάν θελήσεις να μπεις πιο ενεργά στον χώρο των αγοραπωλησιών, μπορείς να γίνεις house flipper:
Στόχος είναι να ανακαλύψεις ακίνητα τα οποία πωλούνται σε τιμές χαμηλότερες της αγοραίας αξίας τους (market value), να τα ανακαινίσεις αυξάνοντας την τιμή τους και, στην συνέχεια, να τα μεταπωλήσεις.
Το κέρδος θα προκύψει από την αφαίρεση των εξόδων του ακινήτου (αγοράς, ανακαίνισης κτλ) από το τελικό ποσό πώλησης του.
Σκοπός της συγκεκριμένης στρατηγικής είναι να σου αποφέρει ενεργητικό εισόδημα κάθε φορά που πραγματοποιείς μια πώληση.
💡 Μην ξεχάσεις να συνυπολογίσεις την φορολογία (διαφέρει στην κάθε στρατηγική) αλλά και τυχόν φόρους όπως ο αγαπητός σε όλους Ε.Ν.Φ.Ι.Α.
📚 Περισσότερο Υλικό:
Διάβασε περισσότερα για τις στρατηγικές House Flipping και Buy & Hold, πως μπορείς να τις εκμεταλευτείς αλλά και ποια η φορολογία που συνοδεύει την κάθε μία →
Παράλληλα Businesses (3)
Έχεις περπατήσει ποτέ σε κάποιο πολυσύχναστο δρόμο κάποιου τουριστικού προορισμού της Ελλάδας;
Duuh… προφανώς και έχεις!
Έχεις παρατηρήσει πως μέσα σε κάποια μαγαζιά όπως supermarket υπάρχουν ΑΤΜ τραπεζών ή αυτόματοι πωλητές;
Είμαι σίγουρος πως δεν θα σου ξέφυγε!
Ο κάτοχος του supermarket νοικιάζει ένα μέρος του χώρου του στην τράπεζα επιτρέποντας της να τοποθετήσει ένα ΑΤΜ μέσα στο χώρο του.
Με αυτό τον τρόπο, εκμεταλλεύεσαι την καλή τοποθεσία ή τη φύση του ακινήτου σου ώστε να αυξήσεις ακόμα περισσότερο τη χρηματοροή σου.
Εναλλακτικές μορφές επένδυσης
Πέραν από τις κλασικές μορφές επένδυσης οι οποίες απαιτούν κατοχή του ακινήτου, η ανάπτυξη της τεχνολογίας και του internet έφεραν στο προσκήνιο εναλλακτικούς τρόπους επένδυσης στην αγορά του real estate.
Οι στρατηγικές που θα δούμε είναι ευκολότερα προσβάσιμες στον μέσο άνθρωπο καθώς απαιτούν πολύ χαμηλότερο αρχικό κεφαλαίο επένδυσης ενώ δεν χρειάζεται να είσαι ιδιοκτήτης κάποιου ακινήτου.
Μπερδεύτηκες; Πάμε να μιλήσουμε για:
- τα REIT ETFs
- και το Real Estate Crowdfunding
REIT ETFs (4)
Με την ίδια λογική που άνθρωποι (δηλαδή φυσικά πρόσωπα) αγοράζουν ακίνητα με σκοπό να τα εκμεταλλευτούν επενδυτικά νοικιάζοντας τα σε τρίτους, με παρόμοια λογική μπορούν να το κάνουν και επιχειρήσεις.
Η κύρια εμπορική δραστηριότητα των συγκεκριμένων εταιρειών είναι να φέρνουν στην κατοχή τους ακίνητα τα οποία, στην συνέχεια, εκμεταλλεύονται με σκοπό το κέρδος.
Το κέρδος προκύπτει από την μετέπειτα ενοικίαση τους σε άλλες επιχειρήσεις ή ιδιώτες.
Η ποικιλία των ακινήτων είναι πραγματικά τεράστια καθώς μπορεί να περιλαμβάνει από κατοικίες έως και ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, νοσοκομεία κ.ο.κ.
Και το όνομα τους; REITs!
Ένα REIT (ή αλλιώς Real Estate Investment Trust) σου δίνει τη δυνατότητα να επενδύσεις σε τέτοιες εταιρείες οι οποίες διαχειρίζονται Real Estate.
Και πώς θα το κάνεις αυτό; Αγοράζοντας μετοχές τους μέσω του χρηματιστηρίου.
Εάν είσαι κάτοχος μιας μετοχής σε ένα REIT τότε λαμβάνεις ποσοστό του κέρδους που προκύπτει από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας που αυτό έχει στην κατοχή του.
Κοινώς, λαμβάνεις μερίδιο από τα ενοίκια που αυτά εισπράττουν με την μορφή μερισμάτων.
Θέτοντας το με όσο πιο απλά λόγια μπορώ:
Ένα REIT σου δίνει την δυνατότητα να λαμβάνεις κομμάτι από τα ενοίκια που εισπράττει η εταιρία από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας που έχει στην κατοχή της και νοικιάζει σε τρίτους.
Στο προηγούμενο κεφάλαιο κατανοήσουμε τι είναι και πώς λειτουργούν τα ETFs: άρα δεν θα μας είναι δύσκολο να αντιληφθούμε και την λογική πίσω από ένα REIT ETF.
Θα μπορούσαμε να το παρομοιάσουμε με ένα “καλάθι” το οποίο περιλαμβάνει μετοχές πολλών και διάφορων εταιρειών οι οποίες διαχειρίζονται ακίνητη περιουσία.
Οι εταιρείες αλλά και τα ακίνητα που διαχειρίζονται μπορεί να είναι στην Ευρώπη, την Ασία, τις αναπτυγμένες ή τις αναπτυσσόμενες χώρες, ακόμα και ολόκληρο τον πλανήτη.
Η διασπορά κεφαλαίου (άρα και ρίσκου) και η δυνατότητα άμεσης ρευστοποίησης που προσφέρει ένα REIT ETF σε έναν εν δυνάμει επενδυτή είναι εξαιρετική.
📈 Πως επενδύω σε REIT ETFs:
Μπορείς να φέρεις στην κατοχή σου REIT ETFs μέσω μιας online πλατφόρμας αγοράς ETF όπως ακριβώς θα αγόραζες μία μετοχή →
Ένα παράδειγμα REIT ETF αποτελεί το iShares US Property Yield UCITS ETF.
Πρόκειται για ένα ETF το οποίο ακολουθεί εταιρείες Real Estate και REITs οι οποίες διαχειρίζονται ακίνητα στην Αμερική με ετήσια πρόβλεψη dividend yield >= 2%.
Το κόστος διαχείρισης του είναι 0,4% ετησίως ενώ μπορείς να το αναζητήσεις με το ISIN Number: IE00B1FZSF77 στην DEGIRO.
Real Estate Crowdfunding (5)
Το Real Estate Crowd Funding (ή αλλιώς, Crowd Lending) αποτελεί μια διαδικασία μέσω της οποίας επενδυτές συγκεντρώνουν κεφάλαια και τα επενδύουν σε κάποιο Project το οποίο έχει να κάνει με ακίνητη περιουσία.
Ένα τέτοιο Project μπορεί να αφορά την αναζήτηση χρηματοδότησης για την ανακαίνιση, την αναπαλαίωση ή την ανέγερση ενός ακινήτου σε κάποια χώρα.
Οι διαχειριστές αναλαμβάνουν να “ανεβάσουν” όλες τις λεπτομέρειες σχετικά με το Project σε κάποια CrowdLending πλατφόρμα και να ζητήσουν χρηματοδότηση από ιδιώτες.
Μόλις τα απαιτούμενα κεφάλαια συγκεντρωθούν, το project πραγματοποιείται και ξεκινάει η αποπληρωμή των δανειστών/επενδυτών σε τακτικές δόσεις οι οποίες περιλαμβάνουν το αρχικό κεφάλαιο καθώς και το επιτόκιο που συμφωνήθηκε.
Συμμετέχουν 3 πλευρές:
Από τη μια, επενδυτές οι οποίοι παραχωρούν τα χρήματα τους σε άλλους με μοναδικό σκοπό να εισπράξουν επιτόκιο πάνω σε αυτά.
Από την άλλη, διαχειριστές οι οποίοι αναζητούν κεφάλαια για να καλύψουν τις ανάγκες του εκάστοτε real estate project.
Και τέλος, μία online πλατφόρμα η οποία αναλαμβάνει να συντονίσει την όλη διαδικασία – μία Real Estate Crowd Lending πλατφόρμα.
📈 Πως επενδύω σε Real Estate CrowdFunding:
Δες μία σύγκριση ανάμεσα στις πιο δημοφιλείς πλατφόρμες real estate crowdlending →
Στα θετικά της συγκεκριμένης μορφής επένδυσης καταλογίζονται οι σταθερές μηνιαίες εισπράξεις επιτοκίου αλλά και το μικρό αρχικό κεφάλαιο επένδυσης που απαιτείται.
Στα αρνητικά, ότι αποτελούν επενδύσεις χαμηλής ρευστότητας (εκτός αν υποστηρίζεται secondary market) στις οποίες δεν είσαι ο κάτοχος του ακινήτου και η απουσία εποψίας του χώρου από κάποια ανώτερη ρυθμιστική αρχή.
Θέλεις να μάθεις περισσότερα;
Το Real estate Crowdlending βρίσκεται κάτω από την ομπρέλα του ευρύτερου επενδυτικού οχήματος που ακούει στο όνομα P2P Lending, για το οποίο θα μιλήσουμε στο επόμενο κεφάλαιο του οδηγού επενδύσεων.
Περισσότερο υλικό
Εάν θέλεις να διαβάσεις περισσότερα σχετικά με τις θεματικές που αναφέρθηκαν στο παραπάνω άρθρο, ρίξε μια ματιά:
►
► Πλήρης Οδηγός ETFs
► Πλήρης Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα
► Οι καλύτερες πλατφόρμες αγοράς ETF
► Οι καλύτερες πλατφόρμες CrowdLending
► UCITS ETFs: Φορολογία στην Ελλάδα
► DEGIRO Review
► eToro Review
► Trading212 Review
Η επένδυση ενέχει κινδύνους. Ενδέχεται να χάσεις μέρος ή και ολόκληρη την περιουσία σου.
Risk Disclaimer:
ΔΕΝ είμαι επαγγελματίας σύμβουλος επενδύσεων και τα παρακάτω ΔΕΝ αποτελούν προτροπή επένδυσης αλλά αποτελούν προσωπικές εμπειρίες και απόψεις μου.
Keep in mind that πάντοτε επένδυση = ρίσκο.
Επένδυσε μόνο χρήματα τα οποία είσαι διατεθειμένος να χάσεις!
Affiliate Disclaimer:
Τα παραπάνω links προς τις υπηρεσίες που αναφέρονται ενδέχεται να είναι affiliate links. Εάν χρησιμοποιήσεις την υπηρεσία μέσα από αυτά τότε βοηθάς το MoneyMinority να συνεχίσει να υπάρχει, χωρίς κάποιο επιπλέον κόστος για εσένα.
Feel free να μην τα χρησιμοποιήσεις εάν δεν το επιθυμείς.
Διάβασε περισσότερα για τα Risk & Affiliate Disclaimers του MoneyMinority.
