Επένδυση σε Ακίνητα: 4 Έξυπνες Ιδέες για να Ξεκινήσεις [Ελλάδα 2024]

Για να βρίσκεσαι εδώ, αναζητάς τρόπους για να συμμετέχεις και εσύ σε μια από τις μεγαλύτερες αγορές του πλανήτη: αυτή των ακινήτων, του real estate και της γης.

Η επένδυση σε ακίνητα δεν χρειάζεται ιδιαίτερες συστάσεις. Αποτελεί μια γνωστή σε όλους διαδικασία καθώς τα ακίνητα λειτουργούν ως επενδυτικά οχήματα εις τον αιώνα τον άπαντα.

Το 90% όλων των εκατομμυριούχων στην γη το έχουν καταφέρει επειδή έχουν στην κατοχή τους Real Estate.

Andrew Carnegie

Ακολουθεί ένας οδηγός για αρχάριους στον οποίο θα επιδιώξω να αναλύσω 4 μεθόδους (μαζί με φορολογία και πιθανές αποδόσεις) ώστε να δούμε κατά πόσο συμφέρει η επένδυση σε ακίνητα στην ελληνική πραγματικότητα του 2024.

Οι 4 πιο έξυπνες επενδύσεις σε ακίνητα είναι:

1. Επένδυση για ενοικίαση →
2. Επένδυση για μεταπώληση →
3. Επένδυση σε Real Estate CrowdFunding →
4. Επένδυση σε REITs →

🔖 Βάλτο στα αγαπημένα ώστε να μπορείς να επιστρέψεις όποτε θελήσεις

Συμφέρει η επένδυση σε ακίνητα;

Δυστυχώς ή ευτυχώς – όπως συμβαίνει με κάθε είδους επένδυση – έτσι και στα ακίνητα, δεν υπάρχει μια συγκεκριμένη μορφή η οποία είναι συμφέρει περισσότερο σε σύγκριση με τις υπόλοιπες.

Η “καλύτερη επένδυση” είναι αυτή που ταιριάζει περισσότερο με το δικό σου επενδυτικό προφίλ καθώς και το επίπεδο κινδύνου που είσαι διατεθημένος να αναλάβεις.

Κάποιες μορφές αποτελούν άμεση επένδυση στην οποία καλείσαι να αγοράσεις και να φέρεις στην κατοχή σου το ακίνητο στο οποίο θέλεις να επενδύσεις.

Αντίθετα, άλλες αποτελούν πιο έμμεσους τρόπους καθώς καλείσαι να επενδύσεις σε ακίνητα τα οποία είναι στην ιδιοκτησία άλλων ή σε εταιρείες οι οποίες έχουν ως κύρια δραστηριότητα την διαχείριση ακίνητης περιουσίας.

Κάποιες απαιτούν μεγάλα χρηματικά κεφάλαια για να μπορέσεις να ξεκινήσεις ενώ άλλες σου επιτρέπουν να επενδύσεις με αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των €50.

Κάποιες θα δεσμεύσουν τον χρόνο σου καθώς απαιτούν ενεργή διαχείριση ενώ άλλες δεν χρειάζονται καμία επίβλεψη καθώς αποτελούν 100% παθητικές επενδύσεις.

Τέλος, οι αποδόσεις θα διαφέρουν:

Μερικές προσφέρουν υψηλές αποδόσεις με τίμημα την ανάληψη υψηλού ρίσκου, ενώ άλλες προσφέρουν την ασφάλεια του χαμηλότερου ρίσκου θυσιάζοντας αποδόσεις.

Άρα, με ποιον από αυτούς θα πρέπει να ξεκινήσεις; Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος να επενδύσεις σε ακίνητα;

Συνέχισε την ανάγνωση, καθώς θα αναλύσουμε τα πάντα με περισσότερες λεπτομέρειες ώστε να είσαι σε θέση να κάνεις την καλύτερη επιλογή που θα σε βοηθήσει να πετύχεις τους στόχους σου.

#1 Επένδυση σε ακίνητα για ενοικίαση

[Βραχυχρόνια & Μακροχρόνια Μίσθωση]

Η αγορά ακινήτου για εκμετάλλευση αποτελεί την πιο “παλιά” μορφή επένδυσης στον χώρο του Real Estate και, σίγουρα, μία από τις πιο “πατροπαράδοτες” για τον Έλληνα επενδυτή.

Πριν την “εκδημοκράτηση” των επενδύσεων σε χρηματοπιστωτικά προϊόντα (όπως μετοχές και ETFs), αν ανέφερες την λέξη “επένδυση” σε κάποιον Έλληνα το πρώτο πράγμα που θα του ερχόταν στο μυαλό θα ήταν η αγορά ενός ακινήτου με σκοπό την ενοικίαση.

Μην πας μακριά…

Δοκίμασε να κάνεις αυτή την ερώτηση στον παππού και την γιαγιά σου και δες τι έχουν να σου πούνε. Το πιο πιθανό είναι, αν φυσικά κατάφερναν να βγάλουν τα προς το ζην (plus κάτι παραπάνω), να είχαν στο πλάνο τους να αγοράσουν ένα ακίνητο ή να το έχουν ήδη κάνει.

Μπορεί οι εποχές να έχουν αλλάξει, όμως η επιθυμία επένδυσης σε ακίνητα για εκμετάλλευση στην Ελλάδα του 2022 παραμένει ακόμα επίκαιρη.

⚠️ Σημείωση:
Η αγορά ακινήτου για επένδυση μπορεί να αφορά τόσο ακίνητα εσωτερικού όσο και εξωτερικού. Όπως είναι λογικό, εάν είσαι κάτοικος Ελλάδας, φαντάζει δυσκολότερο και πιο κοστοβόρο το να θέλεις να επενδύσεις σε ακίνητα στο Λονδίνο απ’οτι στην Θεσσαλονίκη.

Η λογική πίσω από την επένδυση σε κάποιο ακίνητο με σκοπό την ενοικίαση του είναι απλή. Επιλέγεις το κατάλληλο ακίνητο, το αγοράζεις και, στην συνέχεια, το νοικιάζεις σε τρίτους με σκοπό να εισπράττεις σταθερό εισόδημα κάθε μήνα.

Ένα σημαντικό (και κάποιες φορές ακόμα και καταλυτικό) βήμα στο να λειτουργήσει αποδοτικά η παραπάνω διαδικασία αποτελεί η ανακαίνιση του ακινήτου. Αυτή θα βοηθήσει στο να βρεθεί πιο εύκολα ενοικιαστής αλλά και στην αύξηση του ενοικίου καθώς η αξία του θα είναι πλέον υψηλότερη.

🏠 Σύνοψη Μεθόδου:
Η Αγορά Ακινήτου με σκοπό την Ενοικίαση αποτελεί μια μέθοδο επένδυσης σε Real Estate η οποία έχει σκοπό να αυξήσει τις Εισοδηματικές Ροές σου (Cash Flow).
Απαιτεί υψηλά κεφάλαια για να εισέλθεις στην αγορά και σου προσφέρει έκθεση στο Real Estate όντας ιδιοκτήτης ολόκληρου/ων των ακινήτων. Το γεγονός αυτό σου δίνει μεγαλύτερο έλεγχο πάνω στην επένδυση σου αλλά, παράλληλα, χαμηλότερη διασπορά ρίσκου.

Οι 2 στρατηγικές που μπορείς να ακολουθήσεις για να εκμεταλλευτείς οικονομικά ένα ακίνητο ενοικιάζοντας το είναι:

• η Βραχυχρόνια Μίσθωση
• η Μακροχρόνια Μίσθωση

↑ Πίσω στην αρχή

🎬 YouTube Video:
Εάν δεν είσαι φίλος του γραπτού λόγου τότε μπορείς να δεις το video στο κανάλι του MoneyMinority στο Youtube.

Βραχυχρόνια Μίσθωση

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) και του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α’ 167), ως Βραχυχρόνια Μίσθωση θεωρείται οποιαδήποτε ενοικίαση ακινήτου χρονικής διάρκειας μικρότερη του ενός έτους και η οποία διεκπεραιώνεται μέσω “ηλεκτρονικής πλατφόρμας οικονομίας του διαμοιρασμού“.

Σε απλά ελληνικά;

Αν νοικιάσεις το διαμέρισμα σου μέσω της Airbnb, του Booking ή οποιασδήποτε άλλης Online πλατφόρμας για διάστημα μικρότερο του ενός έτους, τότε είσαι ένας βραχυχρόνιος μισθωτής. Συγχαρητήρια!

Μακροχρόνια Μίσθωση

Αν από την άλλη ενοικιάζεις το διαμέρισμα ή το σπίτι σου μέσω της κλασικής μίσθωσης και εκτός κάποιας από τις προαναφερθείσες πλατφόρμες, τότε θεωρείται πως η ενοικίαση γίνεται με μακροχρόνια μίσθωση.

Ανάμεσα σε άλλα, τα δύο πιο σημαντικά θέματα τα οποία προκύπτουν και θα πρέπει να εξετάσεις πριν προχωρήσεις είναι η χρηματοδότηση και η πιθανή κερδοφορία της συγκεκριμένης επένδυσης:

Χρηματοδότηση Επένδυσης

Υπάρχουν 3 τρόποι να χρηματοδοτήσεις την αγορά ενός ακινήτου:

• με δικά σου χρηματικά κεφάλαια
• μέσω ενός στεγαστικού/επενδυτικού δανείου
• με ένα συνδυασμό των παραπάνω

Εάν δεν χρησιμοποιήσεις δικά σου κεφάλαια για να προβείς στην αγορά του ακινήτου, τότε θα πρέπει να απευθυνθείς σε μια εμπορική τράπεζα για να σου εκδόσει ένα δάνειο. Έπειτα, θα χρησιμοποιήσεις τα χρήματα του δανείου για να αγοράσεις το ακίνητο.

↑ Πίσω στην αρχή

Συμφέρει η αγορά ακινήτου για ενοικίαση;

Για να συμφέρει η επένδυση σε ακίνητα με σκοπό την ενοικίαση θα πρέπει να είναι κερδοφόρα.

Κοινώς, θα πρέπει το καθαρό εισόδημα που προκύπτει από τα ενοίκια να είναι υψηλότερο από τα έξοδα του στεγαστικού δανείου, τα έξοδα του σπιτιού καθώς και οποιαδήποτε επιπλέον φορολόγηση.

Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου >
Στεγαστικό Δάνειο + Έξοδα Σπιτιού + Επιπλέον Φορολογίες

Προσοχή, όμως:

Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου σημαίνει ότι έχει αφαιρεθεί η φορολογία ενοικίου από το ενοίκιο που εισέπραξες.

Αν οι παγωτομηχανές είναι μηχανές που παράγουν παγωτά, τα σπίτια είναι μηχανές που παράγουν φθορές και βλάβες. Οποιαδήποτε φυσική φθορά ή βλάβη στο σπίτι επισκευαστεί, κοστίζει χρήματα. Αυτά τα χρήματα αφορούν τα Έξοδα Σπιτιού και θα πρέπει να αφαιρεθούν από το Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου.

Μια Επιπλέον Φορολογία την οποία δεν πρέπει να ξεχάσεις και θα συμπεριλάβεις στην παραπάνω εξίσωση κερδοφορίας είναι ο αγαπητός μας ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Κάνε τις πράξεις και πρόσθεσε το στεγαστικό δάνειο, τα έξοδα σπιτιού και την επιπλέον φορολογία σε μηνιαία βάση ώστε να βρεις το συνολικό μηνιαίο κόστος του σπιτιού.

Στην συνέχεια, πάρε αυτό το ποσό και το αφαίρεσε το από το Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου ώστε να βρεις την Καθαρή Εισοδηματική Ροή από την Ενοικίαση.

Αν αυτή είναι θετική τότε συγχαρητήρια, έχεις σταθερά χρηματικά κέρδη κάθε μήνα και, επιπλέον, σου μένει και το Asset του σπιτιού.

Πώς υπολογίζω αν αξίζει;

Εάν έχεις υπολογίσει το Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου που λαμβάνεις κάθε μήνα τότε είναι εξαιρετικά χρήσιμο να υπολογίσεις την Ετήσια Απόδοση της Επένδυσης σου σε σχέση με το ύψος του δανείου που έλαβες.

Υποθέτουμε πως:

Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου: €250 /μήνα
Ετήσιο Καθαρό Εισόδημα Ενοικίου: €3.000
Στεγαστικό Δάνειο: €50.000

Για να υπολογίσουμε την ετήσια απόδοση μας θα πρέπει διαιρέσουμε τα ετήσια έσοδα (€3.000) με το σύνολο του δανείου (€50.000).
€3.000/€50.000*100 = 6%

Άρα, Ετήσια Απόδοση της Επένδυσης = 6%

Οτιδήποτε κάτω από 3% με 4%, ΔΕΝ αξίζει τον κόπο.

⚠️ Προσοχή:
Στο συγκεκριμένο παράδειγμα δεν λαμβάνουμε υπόψιν το κόστος του ΕΝ.Φ.Ι.Α. καθώς και οποιουδήποτε έκτακτου κόστους φθοράς, βλάβης ή συντήρησης προκύψει.
Για να τα καλύψουμε και αυτά, θα πρέπει να αυξήσουμε το threshold της Ετήσιας Απόδοσης που αναζητάμε.

Θετικά & Αρνητικά

Θετικά

• Ιδανική Επένδυση για τακτικές Εισοδηματικές Ροές
• Είσαι κάτοχος του ακινήτου
• Η Αξία των Ακινήτων αυξάνεται λόγω Ανατίμησης τους

Αρνητικά

• Δεν αποτελεί Παθητικό Εισόδημα
• Απαιτεί Μεγάλα Κεφάλαια (ή δανειοδότηση ή περιουσία) για να ξεκινήσεις 
• Ρίσκο μη εύρεσης ενοικιαστών
• Επένδυση Χαμηλής Ρευστότητας
• Απαιτεί γνώση της αγοράς ακινήτων
• Διαχειριστικό Κόστος (Χρονικό & Χρηματικό)

Φορολογία Ενοικίων

Ήρθε η ώρα της λυπηρερής.

Ποια είναι η φορολογία ενοικίων στην Ελλάδα;

Σύμφωνα με το TaxHeaven, η φορολογία για εκμετάλλευση ακινήτου είτε για μακροχρόνια, είτε για βραχυχρόνια μίσθωση είναι η εξής.

Εάν είσαι φυσικό πρόσωπο και έχεις εισοδήματα από ενοίκια τότε φορολογούνται με την παρακάτω κλίμακα:

Εάν, από την άλλη, είσαι νομικό πρόσωπο ή εταιρεία (ΑΕ, ΕΠΕ, ΙΚΕ) τότε η ενοικίαση ακινήτου θεωρείται απευθείας επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με τον σταθερό συντελεστή του 24%.

Παράδειγμα Φορολογίας Ενοικίου Φυσικού Προσώπου

Ας υποθέσουμε ότι εισπράττεις €300 ενοίκιο κάθε μήνα για το διαμέρισμα που νοικιάζεις. Αυτό σημαίνει πως, ετησίως, θα έχεις:
Έσοδα Ενοικίου = €300 * 12 = €3.600
το οποίο σημαίνει,
Φορολογία Ενοικίου = €3.600 * 0.15 = €540

Το MoneyMinority δεν αποτελεί φορολογικό σύμβουλο και τα παραπάνω δεν αποτελούν φορολογικές συμβουλές. Επικοινώνησε με κάποιον επαγγελματία λογιστή.

↑ Πίσω στην αρχή

#2 Επένδυση σε ακίνητο για μεταπώληση

[House Flipping & Buy n Hold]

Στο προηγούμενο κεφάλαιο μιλήσαμε για επενδύσεις σε ακίνητα με σκοπό την βραχυχρόνια ή την μακροχρόνια μίσθωση τους.

Ήρθε η ώρα να περάσουμε σε μια άλλη τακτική: Αυτή της αγοράς ακινήτων με σκοπό την μεταπώληση τους.

Όπως και η προηγούμενη, έτσι και αυτή η μέθοδος είναι ιδιαίτερα απλή στην κατανόηση της. Η απλότητα της, φυσικά, παύει μόλις φτάνει η στιγμή να την κάνεις πράξη.

Σκοπός σου είναι να ανακαλύψεις ακίνητα τα οποία πωλούνται σε τιμές χαμηλότερες της αγοραίας αξίας τους (market value), να τα ανακαινίσεις αυξάνοντας την αξία τους και, στην συνέχεια, να τα μεταπωλήσεις.

Το κέρδος που λαμβάνεις προκύπτει από την αφαίρεση των εξόδων (αγοράς, ανακαίνισης κτλ) του ακινήτου από το τελικό ποσό πώλησης του.

🏠 Σύνοψη Μεθόδου:
Η Αγορά Ακινήτου με σκοπό την Μεταπώληση αποτελεί μια μέθοδο επένδυσης σε Real Estate η οποία μπορεί να σου προσφέρει Ενεργητικό Εισόδημα κάθε φορά που πραγματοποιείς μια επιτυχημένη πώληση.
Απαιτεί σημαντικά κεφάλαια αλλά και γνώσεις της αγοράς ακινήτου για να μπορέσεις να τα καταφέρεις με επιτυχία. Για άλλη μια φορά, αποκτάς την ιδιοκτησία των ακινήτων γεγονός το οποίο σου δίνει μεγαλύτερο έλεγχο πάνω στην επένδυση σου αλλά, παράλληλα, χαμηλότερη διασπορά ρίσκου.

Οι στρατηγικές που μπορείς να ακολουθήσεις είναι δύο:

• το House Flipping
• το Buy n’ Hold

House Flipping

Το House Flipping αναφέρεται στη διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου σε χαμηλή τιμή, ανακαίνισης του κάνοντας χρήση προσωπικού χρόνου και κεφαλαίων και, στη συνέχεια, πώλησης του σε υψηλότερη τιμή.

Ο χρόνος που διατηρεί στην κατοχή του ένα ακίνητο κάποιος House Flipper είναι μερικοί μήνες. Όσοι χρειάζονται ώστε να γίνουν όλες οι απαραίτητες αναβαθμίσεις για να αυξηθεί η αξία του και να βρεθεί ο υποψήφιος αγοραστής.

Αν μου επιτρέπεται θα μπορούσα να χαρακτηρίσω το House Flipping ως το Short Term Trading του Real Estate. Ακριβώς όπως ένας short term trader προϊόντων χρηματιστηρίου, έτσι και ένας House Flipper έχει στόχο να αγοράσει σε φθηνή τιμή, να πουλήσει σε ακριβότερη ώστε να αποκομήσει το κέρδος που προκύπτει από τη διαφορά τους.

Buy n’ Hold

Από την άλλη, το Buy n’ Hold αναφέρεται στην τακτική του να αγοράζεις ακίνητη περιουσία με σκοπό να την διατηρήσεις στην κατοχή σου για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα πουλώντας την στο μέλλον, σε υψηλότερη τιμή, όταν η αξία της θα έχει αυξηθεί.

Αναρωτιέσαι πως μπορεί να αυξηθεί η αξία της;

Αυτό είναι στην κρίση και το ποσοστό ρίσκου που είναι διατεθημένος να αναλάβει ο κάθε επενδυτής αλλά θα προσπαθήσω να γίνω λίγο πιο κατανοητός με ένα παράδειγμα.
Αυτό της Θεσσαλονίκης και των έργων του METRO.
(Επ! Σε έπιασα! Μην γελάς!)

Έστω ότι έχουμε μια γειτονιά Α η οποία είναι ιδιαίτερα υποβαθμισμένη, με παλαιά ακίνητα τα οποία πωλούνται σε χαμηλές τιμές. Ανακοινώνεται ότι το νέο ΜΕΤΡΟ θα την εξυπηρετήσει και, μάλιστα, θα δημιουργηθεί μια στάση κοντά στην κεντρική της πλατεία.

Εάν εσύ αγοράσεις ένα παλιό διαμέρισμα κοντά σε αυτή την πλατεία πριν η αγορά προεξοφλήσει το γεγονός του νέου ΜΕΤΡΟ και το αποτυπώσει στις τιμές των ακινήτων τότε μπορείς να το πουλήσεις σε αρκετά υψηλότερη τιμή στο μέλλον.

Πέραν του παραπάνω, οι τιμές των ακινήτων έχουν την τάση να αυξάνονται συνεχώς μέσα στα χρόνια. Εξαίρεση σε αυτόν τον “κανόνα” αποτελούν περιόδους κρίσεων.

Η στρατηγική του Buy n Hold μπορεί να συνδυαστεί εξαιρετικά με την στρατηγική ενοικίασης (είτε βραχυχρόνιας, είτε μακροχρόνιας) που αναφέραμε προηγουμένως.

↑ Πίσω στην αρχή

Θετικά & Αρνητικά

Θετικά

• • Ιδανική Επένδυση για Άμεσα Κέρδη

• • Μπορεί να γίνει ως δευτερεύουσα ασχολία

• • Είσαι κάτοχος του ακινήτου/ων

Αρνητικά

• • Δεν αποτελεί Παθητικό Εισόδημα

• • Απαιτεί σημαντικά Κεφάλαια (ή δανειοδότηση ή περιουσία) για να ξεκινήσεις 

• • Επένδυση Χαμηλής Ρευστότητας

• • Ρίσκο μη εύρεσης αγοραστών

• • Απαιτεί γνώση της αγοράς ακινήτων

• • Διαχειριστικό κόστος (Χρονικό & Χρηματικό)

Φορολογία Μεταπώλησης Ακινήτων

Πάμε να δούμε ποια είναι η φορολογία για την μεταπώληση ακινήτων στην Ελλάδα.

Ο φόρος υπεραξίας από την μεταπώληση ακινήτων στην Ελλάδα έχει συντελεστή 15%.

Αυτό σημαίνει ότι αν αγοράσεις ένα ακίνητο σε μια Α τιμή και το πουλήσεις σε μια Β τιμή, θα καλεστείς να πληρώσεις 15% φορολογία για την διαφορά μεταξύ τους.

Σε αυτό, φυσικά, δεν λείπουν οι εξαιρέσεις:

Αν κρατήσεις το ακίνητο στην κατοχή σου για τουλάχιστον 5 χρόνια τότε το ποσό της υπεραξίας είναι αφορολόγητο για τα πρώτα 25.000€.
Ενώ, αν το ακίνητο βρίσκεται στην κατοχή σου πριν από το 1995 τότε απαλλάσσεσαι πλήρως από οποιαδήποτε φορολογία.

Από την άλλη, αν πραγματοποιήσεις 3 ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων μέσα στο διάστημα 2 ετών τότε το κέρδος που προκύπτει από την υπεραξία φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα αυτόματα καθώς το κράτος σε θεωρεί επαγγελματία.

📚 Διάβασε Περισσότερα:
Μάθε περισσότερα σχετικά με τη Φορολογία Ατομικής Επιχείρησης και Ελεύθερων Επαγγελματιών στον Οδηγό του MoneyMinority.

Όπως καταλαβαίνεις, όσο πιο μικρό διάστημα κρατάς ένα ακίνητο στην κατοχή σου τόσο πιο υψηλή φορολογία καλείσαι να πληρώσεις από το κέρδος πώλησης του.

Παράδειγμα Φορολογίας Μεταπώλησης Ακινήτου

Θεωρούμε πως είσαι ένας ιδιώτης ο οποίος αγοράζει ένα διαμέρισμα στην τιμή των 100.000€ τον Ιανουάριο του 2016. Για να μπορέσεις να πουλήσεις σε μια καλύτερη τιμή αποφασίζεις να προχωρήσεις σε μια ανακαίνιση αξίας 10.000€ το επόμενο έτος.

Φτάνει ο Ιανουάριος του 2020 και καταφέρνεις να πουλήσεις το διαμέρισμα στην τιμή των 130.000€.

Τι φόρο θα πληρώσεις, λοιπόν;

Κέρδος Υπεραξίας = Τιμή Πώλησης – Τιμή Αγοράς =
= 130.000 – 100.000 =
= 30.000€

Η φορολογία σου υπολογίζεται στο 15% της υπεραξίας. Άρα:

Φορολογία Μεταπώλησης = 15% * Υπεραξία =
= 0.15 * 30.000 =
= 4.500€

Αυτό σημαίνει πως το καθαρό σου κέρδος από την μεταπώληση του διαμερίσματος θα είναι:

Καθαρό Κέρδος = Υπεραξία – Κόστος Ανακαίνισης – Φορολογία =
= 30.000 – 10.000 – 4.500 =
= 15.500€

Το MoneyMinority δεν αποτελεί φορολογικό σύμβουλο και τα παραπάνω δεν αποτελούν φορολογικές συμβουλές. Επικοινώνησε με κάποιον επαγγελματία λογιστή.

↑ Πίσω στην αρχή

#3 Επένδυση σε Real Estate CrowdFunding

Αφού αναλύσαμε τους δύο τρόπους με τους οποίους μπορείς να συμμετέχεις στην αγορά του Real Estate αποκτώντας ολόκληρα τα ακίνητα, ήρθε η ώρα να περάσουμε σε κάτι διαφορετικό…

Κάτι το οποίο συμβαδίζει με τις Digital εποχές και αξιοποιεί τον τομέα του FinTech…

Δεν μιλάω για κάτι άλλο πέραν του Real Estate CrowdFunding ή CrowdLending.

Τι ειναι;

Με λίγα λόγια, το Real Estate CrowdFunding αποτελεί μια διαδικασία μέσω της οποίας πολλοί επενδυτές συγκεντρώνουν τα κεφάλαια τους και τα επενδύουν σε κάποιο Real Estate Project.

Γνωρίζεις τις crowdfunding πλατφόρμες KickStarter και IndieGogo;
Οι Real Estate CrowdFunding πλατφόρμες κάνουν ακριβώς το ίδιο πράγμα, με την διαφορά ότι τα Project αφορούν αποκλειστικά ακίνητα.

Ως επενδυτής έχεις πρόσβαση σε διάφορα Projects τα οποία αναζητούν χρηματοδότηση για να ανακαινιστούν, να αναπλαστούν ή να χτιστούν από το μηδέν. Στο κάθε Project θα βρεις πληροφορίες σχετικά με την τοποθεσία τους, τα οικονομικά τους, το σκοπό τους αλλά και το είδος της δανειοδότησης που ψάχνουν να λάβουν.

Αφού επιλέξεις το κατάλληλο Project/s για εσένα μπορείς να επενδύσεις δανείζοντας του τα χρήματα σου και να λαμβάνεις τακτικές αποπληρωμές με επιτόκιο, το οποίο θα αποτελεί και το κέρδος σου.

Τα ετήσια επιτόκια που προσφέρουν είναι εξαιρετικά και κυμαίνονται από 8% έως και 12%+.

Κράτα στο μυαλό σου πως ένα υψηλότερο επιτόκιο πάει πάντα πακέτο με υψηλότερο ρίσκο. Ενα Project το οποίο προσφέρει 20% APY μπορεί να κρύβει από πίσω ένα μη-εγγυημένο δάνειο (not-secured loan), ένας αποτρεπτικός λόγος για να επενδύσεις σε αυτό.

Προσοχή:
Μην κοιτάς μονάχα την απόδοση (επιτόκιο) ενός Project, αλλά ολόκληρο το Project. Μάθε πάνω σε τι θα επενδύσεις τα χρήματα σου!

Ένα από τα θετικά της συγκεκριμένης μορφής επένδυσης είναι ότι δεν έχει μεγάλο entry barrier καθώς μπορείς να συμμετέχεις σε χρηματοδοτήσεις Project με κεφάλαια που ξεκινάνε από 50€. Όπως καταλαβαίνεις, αυτό καθιστά ευκολότερη τη διασπορά του κεφαλαίου σου σε πολλά και διαφορετικά Projects ώστε να αυξήσεις τη διασπορά του ρίσκου σου.

💰 Περισσότερα για το P2P Lending:
Το Real Estate CrowdFunding αποτελεί μια υποκατηγορία των εναλλακτικών επενδύσεων που ακούνε στο όνομα Peer to Peer Lending.
Εάν θέλεις να μάθεις περισσότερα, ρίξε μια ματιά στον αναλυτικό Οδηγό Επένδυση σε P2P Lending για αρχάριους του MoneyMinority.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα χρήματα σου θα παραμείνουν δεσμευμένα για χρονικά διαστήματα τα οποία κυμαίνονται από 9 έως και 60 μήνες, μέχρι να αποπληρωθεί πλήρως το δάνειο. Αυτό σημαίνει πως το Real Estate CrowdFunding αποτελεί επένδυση Χαμηλής Ρευστότητας.

Εξαίρεση αποτελούν οι πλατφόρμες οι οποίες υποστηρίζουν Secondary Markets όπου μπορείς να “πουλήσεις” το δάνειο σου σε άλλους ενδιαφερόμενους ρευστοποιώντας το άμεσα εάν προκύψει η ανάγκη.

🏠 Σύνοψη Μεθόδου:
Το Real Estate CrowdFunding σου δίνει τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσεις Project ανέγερσης, ανακαίνισης και ανάπλασης ακινήτων.
Ως ανταμοιβή, η μέθοδος αυτή, σου προσφέρει τακτικές μηνιαίες πληρωμές (κεφάλαιο δανείου + επιτόκιο) με την μορφή Παθητικού Εισοδήματος.
Δεν απαιτεί μεγάλα κεφάλαια καθώς μπορείς να συμμετέχεις σε οποιαδήποτε χρηματοδότηση με ποσά που ξεκινάνε από 50€.

Τέλος, είναι σημαντικό να αναφέρω πως οι πλατφόρμες Real Estate CrowdFunding δρουν χωρίς να βρίσκονται κάτω από κάποιο ρυθμιστικό πλαίσιο λειτουργίας και χωρίς να ελέγχονται από κάποια αρμόδια αρχή. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους ξεπηδάνε συνεχώς νέες πλατφόρμες.

Χρέος μας, ως ορθολογικοί επενδυτές, είναι να κάνουμε την δέουσα επιμέλεια και να επιλέξουμε μονάχα μεγάλες και δημοφιλείς πλατφόρμες οι οποίες έχουν αποδείξει πως λειτουργούν σωστά και με διαφάνεια για σεβαστά χρονικά διαστήματα.

Θετικά & Αρνητικά

Θετικά

• Παθητική Μορφή Επένδυσης
• Δεν απαιτεί μεγάλα κεφάλαια

Αρνητικά

• Επένδυση Χαμηλής Ρευστότητας (εξαίρεση αποτελούν τα Secondary Markets)
• Απουσία Regulation στις πλατφόρμες
• Δεν είσαι κάτοχος ακινήτων

Παράδειγμα CrowdFunding

Για να το κάνουμε πιο χειροπιαστό, ας δούμε ένα παράδειγμα για το πως μπορούμε να επενδύσουμε σε ένα Real Estate Project μέσα από την πλατφόρμα της EstateGuru.

Ας ανοίξουμε, τυχαία, ένα διαθέσιμο Project το οποίο ψάχνει χρηματοδότηση.

Μέσα στην σελίδα του Project μπορείς να δεις φωτογραφίες από το μελλοντικό σχεδιασμό του, την ακριβή του τοποθεσία, ακόμα και το business plan της επένδυσης.

Η γενική περιγραφή μας ενημερώνει πως το δάνειο έχει σκοπό να χρηματοδοτήσει την αγορά του συγκεκριμένου ακίνητου ενώ η αποπληρωμή του θα γίνει από την πώληση του ακινήτου. Επίσης, το δάνειο είναι εξασφαλίσμενο καθώς το ίδιο το ακίνητο έχει δηλωθεί ως ενέχυρο (collateral).

Βλέπουμε πως ο στόχος της χρηματοδότησης είναι τα €850.000 ενώ η αποπληρωμή τους στους επενδυτές θα γίνει με 11% ετήσιο επιτόκιο, μέσα σε ένα χρονοδιάγραμμα 18 μηνών. Το αρχικό κεφάλαιο της επένδυσης θα αποπληρωθεί στην λήξη του δανείου ενώ οι τόκοι αποπληρώνονται κάθε 3 μήνες όπως ορίζει το Payment Schedule.

Πέραν από τα παραπάνω, μέσα στην πλατφόρμα θα βρεις ακόμα περισσότερες διαθέσιμες πληροφορίες όπως το LTV Ratio του δανείου (Loan to Value), την αξία του ενέχυρου που εξασφαλίζει το δάνειο, το profile αυτού που δανείζεται κ.τλ..

Είναι σημαντικό να μελετήσεις διεξοδικά όλες τα data που σου προσφέρονται καθώς μόνο έτσι θα μπορέσεις να κρίνεις εάν η συγκεκριμένη επένδυση ταιριάζει ή όχι στο δικό σου επενδυτικό profile.

Πλατφόρμες CrowdFunding

Παρακάτω θα βρεις 4 από τις πιο δημοφιλείς πλατφόρμες όπου μπορείς να επενδύσεις σε Real Estate Projects από την Ελλάδα.

Προσωπικά έχω δοκιμάσει την EstateGuru και την CrowdEstate στο παρελθόν και σκέφτομαι να κάνω allocate ένα μικρό κομμάτι του budget στην Reinvest24.

Real Estate CrowdFunding Platforms
Platform:
Είδος:	Real Estate	Real Estate	Real Estate
Ίδρυση:	2014	2018	2016
Επιτόκια:	7% έως 13%	13% έως 17%	10% έως 18%
Ελ. Ποσό:	€50	€100	€50
Χρ. Διάστημα:	9 έως 24 μήνες	6 έως 12 μήνες	12 έως 24 μήνες
Secondary Market:
	0.5% Bonus	€10 Bonus	Bonus

Φορολογία Real Estate Crowdfunding

Τα κέρδη από το Real Estate Crowdfunding φορολογούνται κανονικά με συντελεστή 15% και θα πρέπει να δηλώνονται κάθε χρόνο στην φορολογική σου δήλωση.

Δανειζόμενος ένα quote του Ourwallet:

Τα κέρδη από δάνεια peer-to-peer (P2P lending) μπορούν να αντιμετωπιστούν ως απευθείας δανεισμό σε τρίτα πρόσωπα, αφού οι σχετικές πλατφόρμες (π.χ. Mintos, Grupeer) λειτουργούν απλώς ως μεσολαβητές μεταξύ δανειστών και δανειζομένων. Στην περίπτωση αυτή οι τόκοι προ φόρων αναγράφονται στον κωδ. 669 και φορολογούνται και αυτά με 15%.

OurWallet.gr – Πως Φορολούνται οι Επενδύσεις μας

💸 Φορολογία CrowdLending:
Ο Συντελεστής Φορολογίας για τα κέρδη που προκύπτουν από παροχή δανείων σε πλατφόρμες CrowdLending είναι 15%.

Πως θα βρω το ποσό που θα φορολογηθώ;

Αν αναρωτιέσαι για το πως θα εντοπίζεις τα κέρδη που είχες κάθε χρονιά από τα δάνεια σου, μην ανησυχείς, η εκάστοτε πλατφόρμα έχει φροντίσει ώστε σου λύσει τα χέρια.

Μέσα στο Account σου θα βρεις κάποια επιλογή η οποία σου επιτρέπει να κατεβάσεις ένα αναλυτικό report (σε ετήσια βάση) το οποίο θα δείχνει τα καθαρά κέρδη που είχες από την παροχή δανείων μέσω της πλατφόρμας.

Για παράδειγμα, στην EstateGuru θα πατήσεις “Account Statement” από το Menu, στη συνέχεια θα επιλέξεις “Income Statement” για χρονική περίοδο “Previous Year”.

Σε αυτό το PDF θα βρεις τα καθαρά κέρδη που είχες για το διάστημα του προηγούμενου έτους ώστε να τα δηλώσεις στο αντίστοιχο πεδίο της φορολογικής δήλωσης σου και να φορολογηθούν με τον συντελεστή του 15%.

Σε άλλες πλατφόρμες μπορεί να συναντήσεις το ίδιο έγγραφο ως “Tax Statement”.

Παράδειγμα Φορολογίας Real Estate Crowdfunding

Ας χρησιμοποιήσουμε, για άλλη μια φορά, το MoneyMinority ως πειραματόζωο ώστε να δείξουμε ένα παράδειγμα φορολογίας του Real Estate Crowdfunding στην Ελλάδα.

Το 2020 επένδυσα συγκεκριμένα κεφάλαια σε διάφορα Real Estate Projects μέσω της πλατφόρμας του EstateGuru. Τα κέρδη επιτοκίου που απέσπασα μέσα σε όλη τη χρονιά από τις αποπληρωμές των δανείων ήταν €48.89.
Αυτό το διαπίστωσα κατεβάζοντας το αναλυτικό Account Statement Report του 2020 από την πλατφόρμα.

Το ποσό που πρέπει να δηλώσω, λοιπόν, στην φορολογική μου δήλωση και για το οποίο θα φορολογηθώ είναι τα €48.89.
Ο συντελεστής φορολόγησης, όπως αναφέραμε, είναι 15% πάνω στα κέρδη.

Φορολογία Real Estate CrowdFunding = 15% * Κέρδη Επιτοκίων =
= 0.15 * 48.89 =
= 7.33€

Άρα, θα πρέπει να πληρώσω συνολικό φόρο7.33€

Το MoneyMinority δεν αποτελεί φορολογικό σύμβουλο και τα παραπάνω δεν αποτελούν φορολογικές συμβουλές. Επικοινώνησε με κάποιον επαγγελματία λογιστή.

↑ Πίσω στην αρχή

#4 Επένδυση σε REITs

Τα REITs (Real Estate Investment Trusts) αποτελούν εταιρείες οι οποίες διατηρούν στην κατοχή τους (ή διαχειρίζονται) ακίνητα τα οποία παράγουν εισοδηματικές ροές.
Τέτοια ακίνητα μπορεί να είναι εμπορικά (όπως εμπορικά κέντρα, μαγαζιά και ξενοδοχεία), αστικά (διαμερίσματα, μονοκατοικίες και πολυκατοικίες) ακόμα και νοσοκομεία, αποθήκες, πύργοι κινητής τηλεφωνίας κ.ο.κ.

Με λίγα λόγια, αυτό που κάνει ένα REIT είναι να διατηρεί στο portfolio του ένα μεγάλο αριθμό από ακίνητα τα οποία, στην συνέχεια, νοικιάζει σε τρίτους με σκοπό να λαμβάνει τακτικά έσοδα μέσω των ενοικίων.

Πως, όμως, μπορείς να επωφεληθείς εσύ από αυτό;

Πολύ απλά, εάν αγοράσεις κάποιο τίτλο (μετοχή) σε ένα REIT αποκτάς ένα κομμάτι αυτής της εταιρείας, άρα και το δικαίωμα σε ένα μικρό ποσοστό των ενοικίων που εισπράτει από τα ακίνητα που διαχειρίζεται.
Τα ενοίκια αυτά μοιράζονται στους κατόχους με την μορφή μερίσματος.

Για να το πάμε ένα βήμα παρακάτω, θα πρέπει να ρίξουμε μια ματιά στα REIT ETFs.

Ένα ETF μπορεί να παρομοιαστεί ως ένα “καλάθι” το οποίο περιέχει διάφορα επενδυτικά προϊόντα δίνοντας σου τη δυνατότητα να επενδύσεις σε εκατοντάδες υποκείμενα (underlying) επενδυτικά προϊόντα (assets) τα οποία περιλαμβάνει, κάνοντας μόνο μια αγορά/trade. Υπό μίαν έννοια, θα μπορούσες να το παρομοιάσεις με ένα bundle επενδυτικών προϊόντων.

Ένα REIT ETF, αποτελεί το αντίστοιχο “καλάθι” το οποίο περιλαμβάνει ως υποκείμενα επενδυτικά προϊόντα μετοχές πολλών και διάφορων εταιρειών οι οποίες διαχειρίζονται ακίνητη περιουσία.

📚 Διάβασε Περισσότερα για τα ETFs:
Μάθε περισσότερα σχετικά με τα ETFs στον Απόλυτο Οδηγό του MoneyMinority.

Όπως καταλαβαίνεις, η κατοχή ενός REIT ETF αποτελεί μια από τις πιο παθητικές μορφές εισοδήματος στην αγορά του Real Estate, οποία, παράλληλα, μπορεί να σου προσφέρει εξαιρετικά υψηλά επίπεδα διασποράς ρίσκου. που μπορείς να προσθέσεις στο χαρτοφυλάκιο σου καθώς μπορεί να σου δώσει έκθεση σε χιλιάδες ακίνητα σε

Αποτελεί ένα εξαιρετικό επενδυτικό όχημα για επενδυτές οι οποίοι θέλουν να αποκτήσουν έκθεση σε Real Estate χωρίς, όμως, να θέλουν να ασχοληθούν με τις day-to-day υποχρεώσεις που απαιτεί η διαχείριση του να κατέχεις και να νοικιάζεις τα δικά σου ακίνητα.

Προσφέρουν ιδιαίτερα υψηλή διασπορά ρίσκου (diversification) καθώς μπορείς, μονάχα με ένα επενδυτικό προϊόν (πχ ένα REIT ETF), να αποκτήσεις “δικαίωμα” στα εκατοντάδες, αν όχι χιλιάδες, ακίνητα που διαχειρίζεται η εταιρεία.

Τα REITs διαπραγματεύονται δημόσια στα χρηματιστήρια (όπως οι μετοχές και τα ETFs) και μπορείς να τα αποκτήσεις μέσω ενός Online Broker.

Το γεγονός αυτό, καθιστά τα REITs ως επενδυτικά προϊόντα υψηλής ρευστότητας επειδή μπορούν να πωληθούν εύκολα και γρήγορα. Αυτό έρχεται σε αντίθεση σε την αδυναμία εύκολης ρευστοποίησης που παρουσιάζει η κλασική μορφή επένδυσης σε Real Estate.

🏠 Σύνοψη Μεθόδου:
Η επένδυση σε ακίνητα μέσω REIT ETFs σου δίνει τη δυνατότητα να αποκτήσεις κομμάτι εταιρειών οι οποίες έχουν στην κατοχή τους και διαχειρίζονται Real Estate σε όλο τον πλανήτη.
Ως ανταμοιβή, θα λαμβάνεις (με την μορφή μερισμάτων) τακτικές πληρωμές με την μορφή Παθητικού Εισοδήματος.
Δεν απαιτεί μεγάλα κεφάλαια (καθώς μπορείς να αγοράσεις έστω και 1 μονάδα ETF), προσφέρει υψηλή και εύκολη διασπορά κεφαλαίου και είναι άμεσα ρευστοποιήσιμη.

Θετικά & Αρνητικά

Θετικά

• Υψηλή Ρευστότητα
• Υψηλή Διασπορά Ρίσκου
• Δεν απαιτεί μεγάλα κεφάλαια
• Παθητική Μορφή Επένδυσης
• Ευνοϊκή φορολογία 

Αρνητικά

• Δεν έχεις στην κατοχή σου τα ακίνητα
• Χρειάζεται μεγάλα κεφάλαια για να έχεις αξιοπρεπή παθητικά εισοδήματα

↑ Πίσω στην αρχή

Παραδείγματα REIT ETFs

Για να κατανοήσουμε λίγο περισσότερο τα REIT ETFs, ας δούμε συνοπτικά 4 παραδείγματα:

• iShares US Property Yield UCITS ETF
• iShares European Property Yield UCITS ETF
• iShares Asia Property Yield UCITS ETF
• Amundi FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF

⚠️ Info:
Μπορείς να αναζητήσεις τα παραπάνω REIT ETFs χρησιμοποιώντας το ISIN Number ή το Όνομα τους στις πλατφόρμες της Saxo Bank, της DEGIRO, της Freedom24 και της Trading212.

Η iShares μας προσφέρει 3 διαφορετικά REIT ETFs τα οποία διαφοροποιούνται γεωγραφικά, ανάλογα με την περιοχή που δραστηριοποιούνται οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων μετοχές των οποίων έχουν στην κατοχή τους.

Το US Property Yield ETF ακολουθεί την απόδοση Real Estate εταιρειών στην χώρα των Η.Π.Α. οι οποίες κάνουν πρόβλεψη για one-year dividend yield >= 2%.

Το European Property Yield ETFακολουθεί την απόδοση Real Estate εταιρειών σε ανεπτυγμένες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (χωρίς το Η.Β.) οι οποίες κάνουν πρόβλεψη για one-year dividend yield >= 2%.

Το Asian Property Yield ETFακολουθεί την απόδοση Real Estate εταιρειών σε ανεπτυγμένες χώρες της Ασίας οι οποίες κάνουν πρόβλεψη για one-year dividend yield >= 2%.

Από την άλλη, το ETF της Amundi ακολουθεί την απόδοση του δείκτη FTSE EPRA/NAREIT Developed Index, ο οποίος περιλαμβάνει εισηγμένες Real Estate εταιρείες και REITs από χώρες όλου του πλανήτη προσφέροντας μας ακόμα υψηλότερη διασπορά ρίσκου.

Το συγκεκριμένο REIT ETF είναι και αυτό που επέλεξα και εγώ να συμπεριλάβω στο προσωπικό μου παθητικό μακροχρόνιο portfolio.

⚠️ Warning:
Όλα τα ETFs που ανέφερα παραπάνω έχουν την ένδειξη UCITS. Δες πώς φορολογούνται τα UCITS ETFs στην Ελλάδα.

📚 Διάβασε Περισσότερα:
Διάβασε περισσότερα για το Παθητικό Επενδυτικό Portfolio με χρονικό ορίζοντα 30ετίας του MoneyMinority, το οποίο περιλαμβάνει το REIT ETF της Amundi.

Πλατφόρμες επένδυσης σε REIT ETFs

Ακολουθούν κάποιες από τις πιο δημοφιλείς πλατφόρμες μέσω των οποίων μπορείς να βρεις τα παραπάνω REIT ETFs:

	Saxo Bank	DEGIRO	Trading212
Προτίμηση:	🥇 #1	🥈 #2	🥉 #3
Bonus:	🎁 Bonus εγγραφής →	🎁 Πίστωση €100 →	🎁 Δωρεάν μετοχή →
	Μετοχές Η.Π.Α. με μηδενικές προμήθειες. Ισχύει έως 31.12.	Κέρδισε πίστωση προμηθειών αξίας €100. Ισχύουν προϋποθέσεις. Η επένδυση ενέχει κινδύνους	Ισχύουν όροι και προυποθέσεις. Όταν επενδύεις, το κεφάλαιο σου είναι σε κίνδυνο.
Επίβλεψη:	FSA 🇩🇰, FCA 🇬🇧, FINMA 🇨🇭, ACPR 🇫🇷, AMF 🇫🇷, JFSA 🇯🇵, SFCHK 🇭🇰, MAS 🇸🇬	BaFin 🇩🇪, AFM 🇳🇱, DNB 🇳🇱	CySEC 🇨🇾, FSA 🇧🇬
Ίδρυση:	1992	2008	2004
Χώρα:	Δανία	Ολλανδία	Βουλγαρία
Λογαριασμοί:	1.200.000	2.500.000	2.500.000
Τραπεζική άδεια:	✅	✅	❌
Εγγύηση καταθέσεων:	έως €100.000	έως €100.000	❌
Εγγύηση επενδύσεων:	έως €20.000 (κατά 100%)	έως €20.000 (κατά 90%)	έως €20.000 (κατά 90%)
Listed στο χρηματιστήριο:	❌	✅	❌
Προϊόντα
Νομίσματα βάσης:	EUR, USD, GBP και 23 ακόμα	EUR, GBP και 5 ακόμα	EUR, USD, GBP και 9 ακόμα
Επιτόκιο καταθέσεων:	✅	❌	✅
ETFs:	7.000+	5.900+	1.800
Προμήθειες:	πλέον Χαμηλές	Χαμηλες	Χαμηλες
Ανάληψης:	Δωρεάν	Δωρεάν	Δωρεάν
Αδράνειας:	❌	❌	❌
Μετατροπής Συναλλάγματος:	0.25%	0.25%	0.15%
Demo account:1	✅	Όχι	✅
Τρόποι κατάθεσης:	Έμβασμα	Έμβασμα	Έμβασμα, Κάρτες
Ελ. κατάθεση:	€1	€1	€1
Ελληνική γλώσσα:	✅	✅	❌
Customer Service:	📞 💬 📩	📞 💬 📩	💬 📩
Αναλυτικός οδηγός:	📙 Δες τον →	📙 Δες τον →	📙 Δες τον →

Φορολογία REITs

Η φορολογία αποτελεί ένα ακόμα εξαιρετικό πλεονέκτημα των REIT ETFs.

Και ξέρεις γιατί; Διότι μπορεί να γίνει μηδενική!

Και όμως, δεν κάνω πλάκα.

Εάν επιλέξεις τίτλους REIT ETFs οι οποίοι φέρουν στο όνομα τους την ένδειξη UCITS (ΟΣΕΚΑ), τότε τα κέρδη που θα προκύψουν από αυτούς απαλλάσσονται εντελώς από την φορολογία.

Η απαλλαγή φορολογία ισχύει τόσο για κέρδη που προκύπτουν από την υπεραξία (δηλαδή την αύξηση της τιμής του REIT) όσο και από τα μερίσματα που διαμοιράζονται.

📚 Διάβασε Περισσότερα:
Μάθε περισσότερα σχετικά με το τι είναι αλλά και πως φορολογούνται τα UCITS ETFs.

Το γεγονός ότι τα κέρδη τους είναι 100% αφορολόγητα δίνει ένα τεράστιο αβαντάζ στο συγκεκριμένο είδος επένδυσης σε σύγκριση με τα υπόλοιπα.

Αποτελεί, επίσης, και έναν από τους βασικούς λόγους για τους οποίους επέλεξα να συμπεριλάβω REIT ETFs (με βαρύτητα 15%) στο μακροχρόνιο παθητικό αυτο-συνταξιοδοτικό επενδυτικό μου fund.

💸 Φορολογία UCITS REIT ETFs :
Κέρδη που προκύπτουν από υπεραξία (αύξηση τιμής του ETF) ή από μερίσματα οποιουδήποτε REIT ETF το οποίο έχει την ένδειξη UCITS είναι αφορολόγητα.

Το MoneyMinority δεν αποτελεί φορολογικό σύμβουλο και τα παραπάνω δεν αποτελούν φορολογικές συμβουλές. Επικοινώνησε με κάποιον επαγγελματία λογιστή.

↑ Πίσω στην αρχή

Που επενδύει το MoneyMinority;

Πάμε να δούμε, λοιπόν, αν και πως επενδύει το MoneyMinority σε Real Estate.

Ξεκινώντας και βγάζοντας από τη μέση τα βασικά:

Δεν με ενδιαφέρει, σε καμία περίπτωση, (αυτή τη στιγμή τουλάχιστον) η επένδυση σε ολόκληρα ακίνητα είτε με την μορφή αγοράς και ενοικίασης, είτε αγοράς και μεταπώλησης.

Είναι μια διαδικασία η οποία απαιτεί χρόνο, καθημερινή ασχολία και μεγάλα χρηματικά κεφάλαια (ίδια ή μέσω δανειοδότησης) τα οποία δεν είμαι διατεθημένος να διαθέσω αυτή τη στιγμή.
Επίσης, δεν έχω καμία γνώση της αγοράς του Real Estate το οποίο σημαίνει ότι δεν θα είμαι σε θέση να κρίνω σωστά τα ρίσκα και τις πιθανές ευκαιρίες που μπορεί να παρουσιαστούν.
Τέλος, η απουσία διασυνδέσεων με επαγγελματίες του χώρου (μεσίτες, πολιτικούς μηχανικούς, εργολάβους κτλ) η οποία θα μπορούσε να λειτουργήσει ως μόχλευση δεν βοηθάει.

Αφού αποκλείσαμε την παραδοσιακή μέθοδο επένδυσης σε ακίνητα, μας μένει το CrowdFunding αλλά και τα REITs. Αυτή τη στιγμή διατηρώ ανοιχτές θέσεις και στα δύο παραπάνω επενδυτικά οχήματα.

Αν έπρεπε, όμως, να επιλέξω μια από τις δύο επενδύσεις, θα επέλεγα τα REIT ETFs καθώς “κερδίζουν” το CrowdFunding σε αρκετούς τομείς. Πάντα, μιλώντας για το δικό μου προφίλ επενδυτή.

Παρότι οι πλατφόρμες CrowdFunding παρέχουν αρκετά υψηλές αποδόσεις και δείχνουν να έχουν ξεπεράσει το πρόβλημα της αδυναμίας άμεσης ρευστοποίησης των δανείων με την προσθήκη των δευτερογενών αγορών, έρχονται δεύτερες στην προτίμηση μου.

Ο κύριος λόγος είναι η απουσία οποιουδήποτε ρυθμιστικού πλαισίου μέσα στην Ε.Ε. και η μηδενική επίβλεψη αυτών των εταιριών από κάποια regulatory αρχή. Το άναρχο αυτό περιβάλλον έχει ως αποτέλεσμα να ξεπετάγονται συνεχώς νέες πλατφόρμες, ανάμεσα σε αυτές και αρκετές απάτες.

Σε ένα τέτοιο επενδυτικό περιβάλλον, με το ρίσκο του αντιπαραβαλλόμενου* να είναι αρκετά υψηλό, δεν νιώθω την απαραίτητη άνεση για να διαθέσω σημαντικά ποσά για μεγάλα χρονικά διαστήματα.

*Το ρίσκο του αντιπαραβαλλόμενου αναφέρεται στο ρίσκο του να προκύψει κάποιο πρόβλημα στον μεσάζοντα, δηλαδή την πλατφόρμα. Τέτοια παραδείγματα μπορεί να είναι το να αποτελεί μια απάτη, να κλείσει ξαφνικά ή ακόμα και να χρεοκοπήσει.

Από την άλλη, μέσω ενός REIT ETF λαμβάνεις τακτικές πληρωμές ενοικίων με την μορφή μερισμάτων (cash flow) αλλά και έκθεση σε πιθανές αυξήσεις της αξίας του κεφαλαίου σου λόγω ανατίμησης της αξίας των ακινήτων που αυτά διαχειρίζονται.

Επίσης, όσο μεγάλη διασπορά ρίσκου και να προσπαθήσεις να πετύχεις με το CrowdFunding δεν θα καταφέρεις ποτέ να φτάσεις το επίπεδο που προσφέρει ένα REIT ETF. Μιλάμε, κυριολεκτικά, για επένδυση σε χιλιάδες ακίνητα διαφορετικών κλάδων με την αγορά ενός και μόνο επενδυτικού προϊόντος.

Και το κερασάκι στην τούρτα, η φορολογία. Εάν επιλέξεις να επενδύσεις σε κάποιο REIT ETF με την ένδειξη UCITS τότε ΟΛΑ τα κέρδη που προκύπτουν (είτε αφορούν μερίσματα, είτε υπεραξίας) είναι εντελώς αφορολόγητα.

Άρα, συνοψίζοντας το δικό μου προφίλ επενδυτή αυτή τη στιγμή επιλέγει τα παρακάτω:

REIT ETFs > Real Estate CrowdFunding > Αγορά Real Estate

Αυτά από εμένα!

Ποια είναι η γνώμη σου;

Επενδύεις σε Real Estate;

Είτε ναι, είτε όχι, περιμένω να ακούσω τα σχόλια σου!

↑ Πίσω στην αρχή

📚 Υλικό για περισσότερο Διάβασμα:

Οδηγός Επενδύσεων για Αρχαρίους ►
Οδηγός Επένδυσης σε Μετοχές ►
Οδηγός Επένδυσης σε ETFs ►
Το Παθητικό Portfolio με ορίζοντα 30ετίας ►
Οδηγός eToro ▶
Οδηγός Trading212 ▶
Οδηγός DEGIRO ▶

Η επένδυση ενέχει κινδύνους. Ενδέχεται να χάσεις μέρος ή και ολόκληρη την περιουσία σου.

Risk Disclaimer:
ΔΕΝ είμαι επαγγελματίας σύμβουλος επενδύσεων και τα παρακάτω ΔΕΝ αποτελούν προτροπή επένδυσης αλλά αποτελούν προσωπικές εμπειρίες και απόψεις μου.
Keep in mind that πάντοτε επένδυση = ρίσκο.
Επένδυσε μόνο χρήματα τα οποία είσαι διατεθειμένος να χάσεις!

Affiliate Disclaimer:
Τα παραπάνω links προς τις υπηρεσίες που αναφέρονται ενδέχεται να είναι affiliate links. Εάν χρησιμοποιήσεις την υπηρεσία μέσα από αυτά τότε βοηθάς το MoneyMinority να συνεχίσει να υπάρχει, χωρίς κάποιο επιπλέον κόστος για εσένα.
Feel free να μην τα χρησιμοποιήσεις εάν δεν το επιθυμείς.

Διάβασε περισσότερα για τα Risk & Affiliate Disclaimers του MoneyMinority.